Pago de Ganancia de Capital en Transacciones Inmobiliarias en Guatemala

El impuesto sobre la ganancia de capital en Guatemala, se refiere al beneficio obtenido por las transacciones inmobiliarias la cual tiene repercusión legal, tributario ya que representa una obligación fiscal. Aunque su cálculo es relativamente directo, su correcta aplicación requiere considerar múltiples factores: valores de referencia, habitualidad, deducciones y cumplimiento formal. El desconocimiento o manejo inadecuado puede dar lugar a sanciones, ajustes y multas por parte de la SAT.

Por lo anterior es bueno hacer de su conocimiento, cual es el marco legal aplicable, quienes son los sujetos obligados, como se debe de realizar su cálculo, que documentación debe de estar implicada, el plazo que el mismo debe de pagarse, también si existen casos especiales o consideraciones, por lo que también les estaremos proporcionando las recomendaciones necesarias para poder cumplir con esta obligación fiscal.

Este impuesto, contemplado en la Ley de Actualización Tributaria, grava las utilidades derivadas de la venta de bienes inmuebles. La comprensión adecuada de su cálculo, obligaciones y excepciones es crucial tanto para personas naturales como jurídicas involucradas en operaciones de compraventa de bienes raíces.

Marco Legal Aplicable

 Ley de Actualización Tributaria (Decreto 10-2012)

• Regula el Impuesto Sobre la Renta (ISR), y el asidero donde se origina la ganancia de capital por transacciones inmobiliarias, es el artículo 4, numeral tres, literal h.

• Clasifica las ganancias derivadas de la venta de inmuebles como ganancias de capital no derivadas del giro habitual del negocio.

Reglamento del ISR (Acuerdo Gubernativo 213-2013)

• Detalla el procedimiento para calcular la ganancia gravable. Procedimiento que más adelante explicaremos.

• Define deducciones y establece las obligaciones formales para contribuyentes.

Autoridades Competentes

• SAT (Superintendencia de Administración Tributaria): ente recaudador y fiscalizador.

• Registro General de la Propiedad, Catastro Municipal y DICABI: determinan valores inscritos.

Sujetos Obligados

• Personas naturales o jurídicas que enajenan bienes inmuebles y generan ganancia.

• Aplica tanto a residentes como no residentes fiscales, mientras el inmueble esté ubicado en Guatemala.

• No aplica cuando la venta forma parte del giro habitual del negocio (constructoras, agentes inmobiliarios, etc.).

 Cálculo de la Ganancia de Capital

Base Imponible

Ganancia = (Precio de Venta − Valor Base), lo anterior lo podemos ejemplificar de la siguiente manera:

Ganancia: Q.60,000.00 = (Q.100,000.00 es el precio de venta -menos- Q.40,000.00 Valor Base que se establece según sea el caso, por libros contables, o por el valor mayor entre Registro de la Propiedad, DICABI, o Municipalidad), por lo tanto la ganancia a capital asciende a Q.60,000.00 ganancia que se debe de multiplicar por el 10% que es el tipo impositivo conforme lo establecido en el artículo 92 de la Ley de Actualización Tributaria, por lo que el impuesto a pagar seria de: Q.6,000.00  

Valor base: Puede ser según lo que consta en libros contables o bien el valor mayor inscrito entre:

• Registro de la Propiedad.

• Dirección de Catastro del Ministerio de Finanzas (DICABI).

• Municipalidad.

Deducciones Permitidas

• Gastos notariales, registrales, comisiones, mejoras documentadas.

• Solo aplicables si están debidamente comprobados.

Tasa Impositiva

• 10% sobre la ganancia neta.

Obligaciones y Plazos

Concepto	Detalle
Declaración	Formulario de ISR de ganancias de capital ante SAT
Plazo de pago	Dentro de los primeros 10 días del mes siguiente a la venta
Documentación necesaria	Escritura de compraventa, constancia de valores catastrales, comprobantes de gastos

Casos Especiales y Consideraciones

Habitualidad

Si la venta de inmuebles es actividad habitual, se trata como ingreso empresarial ordinario, no como ganancia de capital, el cual genera una tasa impositiva diferente.

Transacciones no sujetas a ganancia de capital

• Donaciones.

• Herencias.

• División de bienes comunes.

• Aportes a sociedades (según condiciones legales).

Riesgos comunes

• Subvaloración del precio de venta para evitar impuestos.

• Declaración incompleta de gastos deducibles.

• No considerar el valor más alto entre registros oficiales.

  
  

Recomendaciones

• Se debe investigar previamente todos los valores catastrales y registrales, para verificar el valor base, y comparar con el valor de la venta y así obtener el valor de ganancia de capital.

• Se deberá de corroborar si obtienen documentación de adquisición, mejoras y venta, para conservarlos y así obtener las deducciones que la ley nos permite.

• Evaluar si el contribuyente tiene la venta de inmuebles como su actividad habitual o no, para concluir si se trata como ingreso empresarial ordinario, o bien, como ganancia de capital, ya que en cualquiera de los dos casos se genera una tasa impositiva diferente.

• No subvalorar el precio real de venta en la escritura: la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) puede fiscalizar y establecer valores referenciales de mercado, y solicitaría reparos de parte del contribuyente.

Por todo lo anterior al momento de realizar transacciones inmobiliarias se debe de consultar con un asesor legal y tributario para aprovechar deducciones permitidas y evitar contingencias fiscales.

Si deseas más información o asesoría, puedes contactar a nuestra experta Madelaine García al correo electrónico mgarcia@amberlegal.com.gt o al teléfono 2219-3205